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透視物業價格指數,研判行業未來趨勢

發表時間:2021-12-03 15:49

預計到“十四五”末,商品房累計銷售面積大概273億平米,老舊小區需改造項目大概30億平米,未來5年至少有300億商品房需要物業管理,市場仍是巨大。

2021年12月2日,由北京中指信息技術研究院主辦,中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“2021中國房地產大數據年會暨2022中國房地產市場趨勢報告會”在北京隆重召開。

01 2021中國物業服務價格指數研究成果

中指研究院是從2013年12月首次對外發布中國物業價格指數報告,一年發布兩期,到今天已經發布了第17期,最新的報告從中指數據CREIS·物業版里選取了具有一定服務水平的項目作為本次研究的樣本,樣本總量7000多個,其中50%的樣本服務水準超過三星級,作為本次評測的依據。通過各城市價格指數計算,最終形成二十城物業服務價格指數。

最新的研究成果顯示,在2021年12月,二十大城市物業服務價格指數是1074.66,同比上漲0.43%,漲幅比去年同期擴大了0.28個百分點,環比上漲了0.09%。從物業費價格來看,三星級物業費2.00元/平方米/月,同比上漲0.4%,四星級物業服務價格是2.72元/平方米/月,同比上漲0.5%,五星級物業服務收費為3.75元/平方米/月,同比上漲0.38%。

從樣本構成來看,二十城整體以三星級為主,占比45.6%,四星、五星樣本占比分別是44.32%、10.07%,四星項目占比有明顯上升。從城市情況來看,一線城市里四星、五星樣本占比為62.99%,同比有小幅提升。二線城市項目里四星級項目占比是42.40%,同比上漲3.40 % ,環比上漲2.35% ,漲幅明顯。五星級項目占比為7.77%,三星級項目占比49.83%,四、五星級項目占比之和首次超過三星級項目。從軟硬件得分來看,軟件和硬件得分趨于均衡,其中軟件的得分是80.74分,硬件得分是80.22分,大部分城市軟件、硬件得分相當。深圳、寧波軟硬件得分差距較大,其中硬件水平高出均值,但是軟件得分明顯比其它城市高,側面反映出物業服務水準高的情況。

02   物業價格指數持續上漲的原因分析

原因一:滿意度的持續上漲。今年5月份發布的《2021中國房地產顧客滿意度研究》結果顯示,2021年標桿物業企業服務滿意度已經達到了86.4分,整個服務質量得到持續改善。中指院從2004年開始對物業公司和地產公司進行滿意度研究以來,到現在有十幾年的歷程,在行業內創造了較大的影響力。

原因二:業主資產的保值增值促進了價格的提升。從中指數據CREIS·物業板里抽取了二十城市二手房價格。可以看到,星級項目二手房價格普遍是要比非星級項目二手房價格高,其中像深圳、上海、北京星級樣本二手房均價分別是5.6萬元/平方米、5.4萬元/平方米、4.6萬元/平方米,比非星級項目每平米高出2000元以上。

原因三:開展多元增值服務,促進服務價值的提升。從物業公司多元增值服務的情況來看,增值服務讓整個物業服務變得立體化,更有價值,更能切合業主的需求。從上市公司數據可以看出,有14家上市公司增值服務收入占到總收入比重超過50%,有17家超過30%。從增速來看,超過100%增速的企業達到11家,證明物業公司的多元增值服務的發展是非常迅速的。

03 五星級項目指數漲幅最高,高端物業服務“優質優價”效應顯著

五星級樣本項目指數漲幅最高,這與整個社會對于質價相符理念的認同有很大關系,我們從樣本里抽取了部分五星級項目,可以看到它們的價格比當地城市整個物業費均價高出兩倍以上。

從五星級服務的共性來看:一是標準化服務體系的建立,比如保利天悅中心搭建的“三環六重”的安防高標準體系。第一環叫設施環,就是通過智能安防、戶內安防設施,在最前端進行設施環的保障。中端是服務環的保障,門崗的管控、園區的巡邏。在后端是機制環的保障,包含秩序人員的設置、檢查監督的機制。二是管家制的服務模式,提高業主的黏性和滿意度。成都保利天悅采取雙管家模式,一個是負責業主物質生活,一個是負責精神生活。物質生活涵蓋了衣、食、住、行、健康領域,衣包括私屬縫紉、高端衣服定制,食包括營養餐的設置,住包括家里除蟲、除螨、衣柜整理的服務,行包含代駕服務等等。精神生活是在整個大的節日(比如春節、端午節、兒童節、中秋節)等等開展相關社區活動。三是普遍采用了科技賦能,智能化水平有很大的提升。其中包括車庫的自動識別、電梯里不用按鍵,掃碼可以進入,只需要刷臉就可以送到所在的樓層。四是定制多元化服務,杭州武林壹號,物業費價格是7.8元/平/月,是杭州知名的豪宅項目,整體戶型在235-560平,單戶所支付的物業費是2.2萬-5.3萬元之間。這個項目為業主提供專門的會所服務,如私人健身會所,包括瑜珈、健身教練等免費服務。

在五星級項目之上還存在超五星級項目:如北京的北京莊園是18元/平方米/月。超五星項目價格比起當地一般價格來說基本都是6倍以上的水準。此類項目有如下特點:

一是項目本身就是高質量住宅,一線城市相關樓盤總價平均超過5000萬元,從設計開始,項目本身就已經充分考慮到了業主的舒適性、安全性等需求,硬件設備設施非常地高端并且完備的。比如廣州越秀星匯御府小區是300平方米純大戶型,42戶低密度設計,并且里面有獨立的空氣、溫度、電力、報警系統;二是高凈值人群最為看重的首先是安全防護,通過人防、物防、技防等手段執行最高級別的安防標準。天津美墅金島項目,采取國家級保安團隊,有24小時不間斷巡邏,并且還采用以色列軍方技術視頻監控系統,圍墻側面安裝了軍用攝像機進行360度全景監控;三是配置頂級物業服務團隊,提供國際化的管家服務。人員素質非常過硬,人員素質過硬,項目管家普遍可以熟練使用英語溝通,各類型項目服務人員配置密度大,物業作業頻率高。如管家團隊成員甄選經驗豐富的空乘人員或五星級酒店的高端人員,禮賓崗位基本是三軍儀仗隊、國旗護衛隊退役隊員。提供24H金鑰匙管家服務,通過家居布置、家居保潔、家居24小時維修、家居全齡陪護等四大亮點服務讓客戶盡享卓越服務。四是全方位私人定制服務,泰禾南京院子為業主量身定制包含國際醫療、家庭御廚、海外生活管理、夢想休假管理、商務專享等私享服務,從衣、食、住、行、醫療、娛樂等全方位為業主考慮,為其提供最優質的,最貼心的服務。五是注重業主精神追求,打造高端社群圈層;六是打造頂級智慧生活場景,利用人工智能+科技系統,為業主提供智能、舒適、高端、方便快捷的“未來社區”生活體驗。濱江金茂府項目提供“恒溫恒濕恒氧”科技系統,夏季室內溫度不高于26℃,冬季室內溫度不低于20℃,相對濕度控制在30%至70%之間。

04   大數據研判行業未來發展趨勢

趨勢一:行業市場空間巨大,企業發展“先規模,再提效”。預計到“十四五”末,商品房累計銷售面積大概273億平米,再加上2000年以前的老舊小區需要改造的項目大概30億平米,未來5年至少有300億商品房需要物業公司管理,市場容量還是非常巨大的。同時,鄉村建設,城市更新等等內容打開了新的市場空間。行業內普遍認同了規模為王的邏輯,要先增規模再增效。

趨勢二:并購迎來“窗口期”,整體態勢將持續。今年物業行業的各位同仁體驗最明顯的就是物業收并購案增加。根據數據庫的統計,截至到11月底一共發生63宗并購案,交易金額315億元,比去年增加200%。估值水平PE在7.45倍-26.9倍之間,均值是12倍。比起2020年,因為當時2020年PE是15.2倍,下降了20.1%。我們也總結了一些并購的特征,一共是兩個大的特征:一是數量多、金額大。二是回歸理性。回歸理性是表現為兩個特點:一是對于標的選擇開始選擇優質的標的,尤其是上市公司,第二個是估值的理性。對于下一步來看,很多企業具有充沛的資金,下一步并購判斷還是會有比較頻繁的發生,這樣也會導致行業集中度大幅上升。

趨勢三:多業態+優服務,“物業+”模式開啟行業增長新引擎。非住宅業態是將來物業公司發力的重點領域,我們目前收集到第三方市場招標信息大概10萬余條,非住宅業態占比超過8成,辦公業態占比最高是40%,然后學校業態占比22.2%。物業+服務,就是增值服務依然是物業公司將來可以拓展的重要領域,年內物業服務企業持續開拓社區生活服務、業主資產管理、社區空間運營等多元服務,打造服務閉環,全面提升盈利空間。

趨勢四:資本市場分化加劇,上市物企估值回歸。截至目前為,一共55家上市公司,其中香港主板51家,A股4家,今年全年上市12家企業,去年上市18家。現在已經遞交上市申請的企業有20家,像中南服務、祥生活服務是已經通過聆訊的。跟去年相比,香港聯交所和證監會這邊反饋的問題也更加細化,特別關注外部政策尤其是房地產行業政策對于物業行業的影響,這個過程中就需要更專業的行業顧問進行支持。從估值回歸的角度,55家上市公司總市值加起來6500億港元,在年內的時候整個市值摸高到萬億,下降超過3成。從市盈率角度來看,年初市盈率是38.7倍,現在市盈率均值只有18.1倍,整個下降53.2%。受到上游行業政策收緊、物業股稀缺性降低等影響,估值有所回調,但其實估值回調不是壞事,包括有大物業公司也希望在估值相對理性的時候入場。另外,企業間分化逐步加劇,隨著下半年收并購“窗口期”的到來,企業之間競爭日趨激烈,行業內部分化程度加劇。優質資源正在加速向頭部企業集聚,市場集中度將再度加強。在上市物業企業中,市值相差最高達超800倍,規模相差最高約180倍。

本文來源:物業大數據官網。原文來源于“中指研究院”,原標題:《牛曉娟:透視物業價格指數變化,研判行業未來發展趨勢》

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